服务答疑


1  抵押”与“典当”的区别
  一些房屋抵押借款合同中,常看见这样的条款:“到期本能述款赎房,合同双方各清手续,该抵押房屋归抵押权人所有”;从表面看,房屋抵押具有房屋典当的某些特征。请问,在实际操作中,是否可把房屋抵押合同等同于房屋典当合同来看待?
答:抵押与典当是一种常见的经济活动,我国法律规定:“房屋抵押不同于房屋典当。”也就是说,房屋抵押与房屋典当在法律特征上有较大的区别,不能等同看待。
1、当事人双方设立房屋抵押和设立房屋典当关系的目的不同。设立房屋抵押,主要是为了以房产作抵押物来保证债务的履行;而设立房屋典当的目的,从出典人的角度来说是为了取得典金,从承典人的角度来说则是为了取得典当房屋的使用和收益权。因此,房屋抵押设定时,一般都不转移占有,仍由抵押人使用管理(当然也有双方约定将抵押房产转移给抵押权人占用保管的);而房屋典当设立时,一般都要将典当房屋转移给承典人占有、使用和收益。
2、设定房屋抵押和房屋典当关系后的法律后果不同。典当关系设立后出典人依约定或法律规定逾期不赎的可作绝卖处理,由承典人取得典当房屋的所有权;而设定房屋抵押关系后,如果债务人到期不清偿债务,则房屋抵押权人只能取得变卖抵押房产的优先受偿权。
3、对房屋抵押和房屋典当两种关系中的房屋处置期限的法律要求也不一样。设定房屋典当关系时,双方可约定典期届满逾期不赎即视为绝卖,如未约定逾期不赎作绝卖并在契约中未注明 “绝卖”字样的,依最高人民法院有关司法解释的规定,有典期的逾期10年、无典期的经过30年未赎的,则视为绝卖。
我国法律到目前为止对抵押房屋的处置尚无期限限制。按照有关抵押的民法原理和立法精神,抵押房产不存在绝卖问题。
4、对房屋抵押关系中的抵押人和房屋典当关系中的承典人的法律要求不同。我国法律对房屋抵押关系中的抵押人无特殊要求,既可以是个人,也可以是法人和其他经济组织,只要其对抵押物享有合法权利即可。而房屋典当关系中的承典人(或典当商行) 的性质属于非银行的金融机构。

 

2  企业法人已经被宣告破产还能够主张财产权利吗
  我是原某住宅楼筹建处(已经终止)负责人,于1993年3月 12日代表筹建处与一家建筑工程公司签订两幢住宅楼的施工合同,后发生纠纷。1994年8月19 日我代表筹建处就工程质量和延误工期问题,起诉了建筑工程公司。历时近六年直至2000年6月 7日,法院以建筑工程公司于 1998年8月12日手持一份已宣告破产的建筑工程公司法人代表庞某的个人委托,以原建筑公司与筹建处之间建筑工程投资超出合同约定,要求筹建处追加工程款为由起诉筹建处。我对法律不甚了解,请问,已经依法宣靠破产的法人单位的原法定代表人能否代表已破产了的法人单位委托他人代理诉讼?法院对此能否立案受理。
答 你来信咨询的是案件当事人的主体资格及委托当事人诉讼权利方面的问题。
  从来信内容看,住宅楼筹建处(以下简称筹建处)曾与建筑工程公司(以下简称建筑公司)因建筑工程质量存在问题发生建筑工程合同纠纷,并向法院起诉了建筑公司,要求建筑公司承担违约责任。在该案尚未审结时,建筑公司却被人民法院裁定宣告破产,致使法院审理的筹建处诉建筑公司一案裁定终结审理。可见,建筑公司现已破产并注销登记,失去了法人资格,其法定代表人也不复存在。不再存在的法人企业和法定代表人, 自身已没有当事人的主体资格,因而不能参加诉讼,由其委托的诉讼代理人更没有资格提起诉讼。囚庞某曾任法定代表人的建筑公司已破产,庞某随之失去了法人代表身份,也就无权再以破产企业的名义通过诉讼主张债权。
  〈中华人民共和国企业破产法(试行)〉第35条,第40条规定,人民法院受理破产案件前六个月至破产宣告之日的期间内,破产企业有下列行为的,(一)隐匿、私分或者无偿转让财产;(二)非正常压价出售财产;(三)对原来没有财产欧易博的债务提供财产欧易博;(四)对未到期的债务提前清偿;(五)放弃自己的债权。自破产程序终结之日起一年内被查出的,由人民法院追回财产,并依照破产企业财产的清偿顺序清偿。   因此法人企业破产程序终结后,除法院在规定上述几种条件下,可追回破产企业的财产外,任何单位和个人均不能再以破产企业名义主张财产权利。根据你的来信反映的情况,法院不应受理薛某的起诉。

 

3  房地产抵押手续如何办理?
答:首先,以房地产作为债务的欧易博,抵押双方当事人必须签订书面房地产抵押合同,并且应当规范。
⑴抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所;
⑵主债权的种类、数额;
③抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积等;
④抵押房地产的价值;
⑤抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任;
⑥抵押期限;
⑦抵押权灭失的条件;
⑧违约责任;
⑨争议解决的方式;
⑩抵押合同订立的时间与地点;
⑾双方约定的其他事项。
  其次,应当办理抵押登记。即抵押当事人应当自房地产抵押合同签订之日起30日内,到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。办理抵押登记时,应当向登记机关交验下列文件:
⑴抵押当事人的身份证明或法人资格证明;
⑵抵押登记申请书;抵押合同;
⑶《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》,共有的房屋还必须提交《房屋共权证》和其他共有人的同意抵押的证明;
⑷可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;
⑸可以证明抵押房地产价值的资料;
⑹登记机关认为必要的其他文件。
  登记机关经审核,凡权属清楚、证明材料齐全,符合抵押条件的,予以办理抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效,受法律保护。未办抵押登记的,抵押合同无效,抵押权也就不成立。

 

4  拍卖合同应当包括哪些内容?
答:委托拍卖合同应当载明以下事项:
(一)委托人、拍卖人的姓名或者名称、住所;
(二)拍卖标的的名称、规格、数量、质量;
(三)委托人提出的保留价;
(四)拍卖的时间、地点;
(五)拍卖标的交付或者转移的时间、方式;
(六)佣金及其支付的方式、期限;
(七)价款的支付方式、期限;
(八)违约责任;
(九)双方约定的其他事项。

 

5  质押欧易博的范围有哪些?
答:质押欧易博的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、质物保管费用和实现质权的费用。质押合同另有约定的,按照约定。

 

6  质押合同包括哪些内容?
答:(一)被欧易博的主债权种类、数额;
(二)债务人履行债务的期限;
(三)质物的名称、数量、质量、状况;
(四)质押欧易博的范围;
(五)质物移交的时间;
(六)当事人认为需要约定的其他事项。
质押合同不完全具备前款规定内容的,可以补正。

 

7  什么是质押?有哪些种类?
答:质押包括动产质押与权利质押。动产质押,是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有,将该动产作为债权的欧易博。债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。
债务人或者第三人为出质人,债权人为质权人,移交的动产为质物。
权利质押是指将(一)汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单;(二)依法可以转让的股份、股票;(三)依法可以转让的商标专用权,专利权、著作权中的财产权;(四)依法可以质押的其他权利出质给债权人。

 

8  同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押物所得的价款如何清偿?
答:(一)抵押合同以登记生效的,按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;
(二)抵押合同自签订之日起生效的,该抵押物已登记的,按照本条第(一)项规定清偿;未登记的,按照合同生效时间的先后顺序清偿,顺序相同的,按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。

 

9  哪些财产抵押必须办理抵押登记?登记部门为哪些?
答:(一)以无地上定着物的土地使用权抵押的,为核发土地使用权证书的土地管理部门;
(二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门;
(三)以林木抵押的,为县级以上林木主管部门;
(四)以航空器、船舶、车辆抵押的,为运输工具的登记部门;
(五)以企业的设备和其他动产抵押的,为财产所在地的工商行政管理部门。

 

10  哪些财产不得抵押?
答:(一)土地所有权;
(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但欧易博法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外;
(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;
(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;
(五)依法被查封、扣押、监管的财产;
(六)依法不得抵押的其他财产。

 

11  哪些财产可以抵押?
答:(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;
(二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;
(三)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;
(四)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产;
(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;
(六)依法可以抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

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